Es el año 2005, para otros 2006, y para otros 2007, y usted está feliz por que finalmente realiza su sueño de comprar su propia casa.
Usted finalmente tiene una casa donde puede construir un futuro para usted y su familia. Según su agente y su banco, ellos le prometieron que podria refinanciar en un año o dos después de la compra y sacarle dinero para una vacaciones o que se podría mover a una casa más grande y ganarse dinero fácil al rentar la casa que estaba comprando.

La pesadilla:

Ahora ubiquemonos hacia el 2007 y usted se encuentra cara a cara con la dura realidad. Que le paso a su sueño? Un sueño que fue exagerado por su agente y su banco y tal vez hasta por su propias ganas de hacer dinero fácil o tal vez por la falta de no informarse. Los sueños que tenía antes, ahora se han convertido en pesadillas.
Ya estamos llegando al final del 2007 y su préstamo está por cambiar y usted no sabe que puede hacer.
Que va hacer usted? Que PUEDE hacer usted?

La realidad:

Lo que necesita hacer es entender la situacion en la que esta usted y entender porqué y como llego ahi.

Que pasara con su casa?
Aviso/Disclosure: (Esta informacion es solo para propósitos de información general y NO debe ser tomada como consejo de contribuciones , legal o inversion. Aunque la informacion se ha obtenido de entidades respetables y de mi conocimiento profesional, cada situacion individual puede variar. Favor de consultar con su abogado para consejeria legal)
La respuesta a esta pregunta tendra que ser generalizada por que cada banco trabaja diferente y cada situacion es diferente.

Tecnicamente, el primer pago que usted no hace lo pone a usted en “ (default), pero en terminos prácticos su banco probablemente no empezará el processo de la ejecución hipotecaria (foreclosure) hasta que no haya hecho 2-3 pagos.

Tenga cuidado con cualquier agencia que le promete detener el proceso de la ejecución hipotecaria o promete ayudarle a que se iguale en los pagos de su hipoteca o le presiona aceptar un short sale o le cobra dinero para negociar con su banco para detener el proceso de la ejecución hipotecaria. Si usted necesita consejeria contacte una agencia de vivienda aprobada por HUD cerca de usted al llamar 1800-569-4287. Estas agencias frequentemente tienen informacion sobre la ayuda que puede recibir del Gobierno, agencias privadas y de la comunidad.
Algunos de las formas de fraude que le pueden presenter si usted esta por tener una ejecucion hipotecaria (foreclosure) son:

 Equity Skimming: En este tipo de fraude, un “comprador” ofrece al vendedor pagarle su hipoteca o entregarle una suma de dinero cuando la propiedad se ha vendido. El “comprador” le puede sugerir que el vendedor se mueva de la casa y le entrege el titulo de la propiedad al “comprador”. El “comprador” entonces renta la propiedad, obtiene la renta como ganancias pero no hace ningun pago al banco por lo tanto permite que el banco sigua con la ejecucion hipotecaria. La ejecucion hipotecaria es permitida en esta instancia por que el simple acto de firmar y entregar el titulo de la propiedad a otra persona no necesariamente le remueve la obligacion de pagar la deuda al vendedor.
 Agencias de consejeria falsas: En este tipo de fraude, “agencias de consejeria” se presentarán al vendedor ofreciéndole servicios por un cierto costo, servicios que el vendedor los puede hacer por si mismo. Servicios como negociar un nuevo plan de pago con el banco o conseguir una venta antes de la ejecucion hipotecaria o detener completamente la ejecucion de la hipoteca.

Conozca las perspectivas de varios líderes de la industria de la Construcción sobre el comportamiento del mercado de vivienda en el 2010 y sus expectativas para el 2011.

Y es que la industria de la construcción y de la banca hipotecaria en Puerto Rico ha tenido que reinventarse y amoldarse a una nueva realidad económica y de sobrevivencia uniendo esfuerzos para de una forma u otra comenzar a reactivar la industria de la vivienda, la cual en un momento dado representó más de la mitad del volumen de negocios de la construcción en Puerto Rico.

Así lo indicaron varios líderes de la industria tanto del sector privado como público: José “Tony” Torres, presidente de la Mortgage Bankers Association de Puerto Rico (MBA); George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de la Vivienda en Puerto Rico (AFV); Hans Moll, presidente de la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico (ACH), y los economistas Vicente Feliciano y Juan Lara, socios de Advantage Business Consulting, quienes compartieron sus perspectivas sobre el 2010 y sus expectativas respecto al 2011, cuando se espera que “toquemos fondo”.

Un vistazo a la crisis económica

Tras cuatro años de recesión, la economía en Puerto Rico ha sufrido una constricción continua desde el 2006 y en meses recientes se ha mantenido débil debido al deterioro de ciertos indicadores económicos y al aumento en la incertidumbre que existe sobre la recuperación económica en Estados Unidos. Así lo reseña uno de los informes recientes de la Unidad de Inteligencia Económica (The Economist Intelligence Unit), una de las fuentes independientes más confiables, dedicada a la investigación, análisis y proyecciones a nivel mundial.

Y es de esperarse, puesto que el empleo es uno estos indicadores principales mayormente afectado en los últimos años con una tasa de desempleo que equivale a un 16.1%, aproximadamente. En parte, este panorama refleja las continuas dificultades que enfrenta el sector de la construcción, una de las industrias clave que representa alrededor de 150,000 empleos directos e indirectos en Puerto Rico. Así es que la tasa de desempleo y la pérdida de éste, a su vez, han provocado una represión en la formación de hogares, uno de los principales conductores en la demanda de vivienda. Hoy día, son más las personas, que por circunstancias económicas, deciden vivir con algún familiar y no buscan comprar una vivienda, al menos “hasta que la cosa mejore”.

Según los datos más recientes obtenidos a través del Puerto Rico Community Survey, del Negociado del Censo Estados Unidos, en los últimos años el número de hogares en Puerto Rico se ha reducido de 1,240,456 a 1,181,112, 59,334 hogares menos, lo que equivale a un 4.78% entre el 2006 y 2009. Durante este mismo periodo, según la Junta de Planificación, 43,170 unidades de vivienda nueva fueron construidas, lo que indica un desajuste entre oferta y demanda.

En esto coincide Vicente Feliciano, socio y presidente de Advantage Business Consulting. “Hoy día una población mayor está requiriendo un menor número de viviendas y el proceso de formación que teníamos hace unos 10 años ha cambiado debido a la economía. Entonces, si hay una reducción de hogares, no van a haber personas dispuestas a comprar en un proyecto de nueva construcción, pero a medida que la economía vaya mejorando la demanda de vivienda pudiese aumentar”.

Por su parte, el economista Juan Lara, socio de Advantage Business Consultants, enfatiza en que sin duda la variable más importante para reactivar la economía es el empleo. “Ésta es la variable más crítica y en cuatro años de recesión en Puerto Rico ha habido un gran por ciento de personas que ha perdido su empleo y hasta que la economía no mejore, no va a haber un fortalecimiento sostenido en la industria”.

La industria de viviendas en el 2010

Al pasar revista sobre el 2010, posiblemente uno de los temas que adquirió mayor relevancia, según los líderes de la industria, ha sido el inventario de unas 20,000 unidades de vivienda sin vender y de las cuales hay 10,000 listas para entregar. Este excedente de viviendas ha sido provocado mayormente por un ritmo de ventas menor al esperado y, como consecuencia, ha puesto un ‘ancla’ en otros renglones de la cadena económica del País.

Según el presidente de la Asociación de Constructores de Hogares de Puerto Rico (ACH), Hans Moll, este inventario “es el resultado de un mismo periodo durante el cual la industria estaba produciendo más que nunca y a la misma vez se desploma la economía de una forma repentina e inesperada. Es una diferencia creada ante el desfase que ocurre entre la capacidad económica y la producción de la industria de la construcción”.

Al hacer un análisis del 2010, Moll indica que durante “la primera mitad del 2010 (hasta junio 30) se generaron 1,700 ventas de vivienda nueva, una tendencia que arroja un promedio de 283 venta de unidades al mes. Si comparamos este ritmo de ventas con las del 2009, donde hubo una venta total de 5,000 unidades de vivienda con un promedio aproximado de 416 unidades vendidas al mes, podemos decir que éste ha sido el peor año”.

Por esta razón, Moll entiende que para la industria de la construcción en Puerto Rico, el 2010 ha representado un año de cambios, de reinvención y de mayores retos desde el punto de vista individual, corporativo y a nivel isla.

“Todos los años pensábamos que el próximo [año] la industria de la construcción recuperaría y estamos en un año récord. Estamos en una etapa de sobrevivencia. El momento histórico en el que nos encontramos es uno de buscar medidas para poder arrancar de nuevo”, enfatiza Moll.

En cuanto al sector de la banca hipotecaria, José “Tony” Torres, presidente de la Mortgage Bankers Association (MBA), coincide en que el factor principal que ha afectado a la banca este año ha sido el tranque que se ha experimentado en la venta de propiedades nuevas, un torrente que sabemos ha afectado a la economía total del País.

“A mi entender, éste ha sido el obstáculo más grande que ha tenido el movimiento hipotecario del País y ha sido uno de los mayores retos que tuvo y que ha tenido que enfrentar la banca hipotecaria durante este año. Al no venderse las unidades nuevas tampoco se vende la unidad existente. Normalmente, el que compra una vivienda nueva, vende la existente y de ahí la economía comienza a evolucionar”, comenta Torres.

Esto ha sido crucial tanto en el movimiento de la banca hipotecaria como en el de la banca en general, ya que tampoco se ha podido mover el inventario de préstamos interinos, lo que ha obligado a los bancos a levantar reservas internas para garantizar pérdidas o posibles pérdidas. Y como es de esperarse, esto ha tenido un efecto en cadena que ha ocasionado a los desarrolladores un gran problema económico, puesto que la crisis fue algo inesperado, que nadie pudo prever.

Añade Torres que esto, sumado a las nuevas reglas de las agencias federales que regulan la banca hipotecaria, han tornado del proceso hipotecario “en un juego totalmente nuevo”.

Según el presidente de la MBA, “las nuevas regulaciones han cambiado la forma y manera de hacer negocios, la forma en que se originan los préstamos, la forma en que se hacen los cierres y hasta la forma en que se administran los mismos condominios, que hoy día tienen que estar debidamente certificados para que se pueda financiar un apartamento”.

Igualmente, debido a esta “carga adicional”, los bancos se han tenido que ver en la obligación de restringir aún más el crédito hipotecario del consumidor. No obstante, pese a estas nuevas reglas, el presidente de la MBA, reconoce “que el Gobierno ha hecho un gran esfuerzo por crear avenidas para que de forma local se creen nuevos incentivos y así las personas puedan finalmente optar por comprar una propiedad”.

Otro hecho que llamó la atención de la banca hipotecaria fue el aumento considerable en el por ciento de delincuencia hipotecaria y el número de casos referidos por fraude, ante los cuales la banca hipotecaria ha tomado una postura agresiva y ha sido proactiva “al 100 por ciento”, afirma Torres.

Esto lo evidencia las estadísticas de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras que indican que hasta junio 2010 y con 441,958 hipotecas activas o vigentes, sólo 1,537 hipotecas han sido ejecutadas y otras 4,400 han recibido ayuda.

Cabe recalcar que “a pesar de que el por ciento de morosidad (que no necesariamente termina en una ejecución) ha aumentado en un 200% de lo que era usual, el por ciento de casos que terminan en una ejecución es menor si lo comparamos con el de Estados Unidos, donde la delincuencia aumentó entre un 300 a 350 por ciento. El puertorriqueño al final del día busca la manera o la ayuda de algún familiar para poder reinstalar su préstamo hipotecario”, enfatiza Torres.

Este aumento en la morosidad hipotecaria ha resultado en un mayor número de casos que han culminado en fraude hipotecario, por lo que la banca ha tenido que levantar bandera y alertar al consumidor sobre sus diversas modalidades.

Sin embargo, ante este escenario, el economista Juan Lara señala que en el 2010 el mercado de la vivienda no se ha deteriorado más con respecto a la caída que ya se había experimentado, “pero ciertamente no ha habido ninguna recuperación. Este año ha sido un año bien lento, aunque posiblemente no ha sido tan horrible si lo comparamos con el 2008 y 2009, cuando ocurrió el ‘crunch’ bien grande en el mercado. Pero sí, ha sido un año bien débil en términos de venta y bien seco en términos de construcción nueva”.

Asimismo, Lara opina que uno de los factores que posiblemente ayudó a contrarrestar este deterioro estrepitoso comparado con años anteriores (2008 y 2009) fue el ajuste en el precio de vivienda por parte de los desarrolladores.

Aunque en Puerto Rico no existe una estadística certera que muestre estos ajustes en precio, Lara comenta que éste ha sido el año “cuando más he escuchado a profesionales de la industria decir que sí han habido bajas en los precios. Y tiene sentido porque después de tantos años sin que el inventario de vivienda se estuviese moviendo era previsto que esto tenía que ocurrir”.

Según el economista, a pesar de que el 2010 ha seguido siendo un año lleno de retos tanto para la industria de la construcción como para la banca hipotecaria, se puede decir que los elementos principales del panorama del mercado de vivienda, la construcción de nuevas unidades y la banca hipotecaria, se mantuvieron más o menos igual. La disyuntiva está en cómo se puede reducir el inventario de vivienda y cuándo se comenzará a reactivar este sector económico.

Ruta trazada hacia la recuperación

Ciertamente, éste ha sido el enfoque del Gobierno y de la industria en general, quienes han ido creando nuevos caminos y abriendo puertas a nuevas oportunidades para el consumidor. ¿El resultado? Ofertas y subsidios descritos como irrepetibles, históricos y de gran envergadura.

Según George Joyner, director ejecutivo de la Autoridad para el Financiamiento de Vivienda de Puerto Rico (AFV), esta entidad gubernamental “ha tenido que crecer y ser creativos en lo que se está ofreciendo. Hemos tenido que buscar las transacciones correctas y asegurarnos de que estén bien estructuradas para que los riesgos estén controlados y mitigados”.

En este sentido la AFV ha tenido que tomar un rol activo en el intento de impulsar la industria de viviendas, creando más oportunidades, además de las que ya se habían elaborado y puesto en vigor en el 2009 como lo fueron el programa de Segundas Hipotecas y el de Bono de Cierre y Pronto, las cuales se lograron extender.

“Este año, la Autoridad tuvo ante sí el reto de buscar un mecanismo para estimular el mercado de venta de propiedades en todos los renglones, especialmente el que se compone de familias de ingresos bajos y moderados”, asegura Joyner. De ahí a que un 2 de septiembre de 2010 el gobernador Luis G. Fortuño aprobara la Ley 132 de 2010, lo que creó el programa de Impulso a la Vivienda, que abre una ventana de oportunidades hasta el 30 de junio de 2011.

Por su parte, el presidente de la ACH señala que este nuevo estímulo puso ante el consumidor “una nueva realidad económica positiva para aquel que quiso reevaluar lo que estaba comprando o para aquel que quiso renegociar su oferta con su banco o desarrollador”. Esta expectativa incidió en el detenimiento de las ventas en el mes de agosto, “algo innegable, que era parte del efecto y que se esperaba que ocurriera”.

Posteriormente, durante el mes de septiembre los números suministrados por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras y provistas por la AFV, indican que hubo un aumento dramático cuando se originaron un total de 1,784 préstamos hipotecarios (394 unidades de vivienda nueva y 1,390 unidades existentes) y se cerraron 713 transacciones (210 residencias nuevas y 503 existentes). Mientras, en el mes de octubre se registraron un total de 1,759 originaciones (399 residencias nuevas y 1,360 existentes) y se cerraron 914 transacciones (265 unidades nuevas y 649 existentes).

Esto muestra una tendencia y un buen ritmo en las ventas de viviendas, cuyo precio promedio se encuentra en los $175,000, un dato positivo que pudiese beneficiar la venta del 60% de las unidades del inventario disponible, las cuales se encuentran por debajo de los $300,000.

En cuanto al combo de Segundas Hipotecas y Bonos para Gastos de Cierre y Pronto, el mismo ha generado $1,306 millones en ventas (9,800 transacciones) desde que comenzó el programa a mediados de septiembre 2009 hasta octubre 2010.

Al cierre de esta edición la data de los últimos dos meses del año respecto a la originación y cierre de hipotecas no estaba disponible.

Proyecciones de la industria

Según los economistas y expertos de la industria de la vivienda y de la banca hipotecaria, no cabe duda de que el camino hacia la recuperación va a ser uno lento.

Lara señala que “durante la primera mitad del 2011 la economía aún va a estar en construcción, pero ya para la segunda mitad, se espera que toquemos fondo, preparándonos para salir de la recesión”.

Al preguntarle sobre las expectativas que tienen sobre el Impulso a la Vivienda, el Director Ejecutivo de la AFV apunta que la meta a la que se quiere llegar es a “aumentar los cierres de residencias nuevas de 3,500 unidades anuales a 7,000 unidades”. No obstante, aclara que en el área de vivienda existente “el impacto ha sido una razón de 2 por 1, lo que significa que si logramos cerrar unas 7,000 unidades de vivienda nueva, en las existentes deberían cerrarse cerca de unas 14,000 unidades para un total de 21,000 transacciones anuales”.

Un llamado a la acción

Teniendo en cuenta que tanto el Impulso a la Vivienda y los programas de Segundas Hipotecas y Bonos de Gastos de Cierre finalizan el 30 de junio del 2011 o mientras duren los fondos (en el caso de estos últimos) los profesionales de la industria exhortan a las personas interesadas “a no dejarlo para la último”.

José “Tony” Torres enfatiza en que para poder acogerse a estos incentivos debe tomar una decisión lo antes posible, puesto a que el proceso originación es uno complejo que puede tomar algún tiempo. Además, los bancos tienen un límite en términos de la capacidad de transacciones que pueden trabajar en un periodo de tiempo.

Asimismo, viendo este estímulo como una oportunidad ante el alza en los costos de los materiales de construcción, Moll señala que en el futuro “la producción de viviendas tendrá un costo mayor, lo que representa una gran oportunidad para el consumidor que pueda adquirir una casa del inventario con la ayuda de descuentos no antes vistos, las tasas más bajas que ha tenido la banca y de los programas gubernamentales que son irrepetibles”. Además, el Impulso a la Vivienda provee oportunidades, no sólo para el que compra, sino para aquel que alquila o está alquilando.

OPINAN PROFESIONALES DE  LA INDUSTRIA

Lcdo. Francisco Pujol, presidente de Done Development & Consulting Group, Inc.

“El mercado de viviendas seguirá lento durante el  2011, sobre todo para unidades de más de $200,000. A pesar de ello, no anticipo rebajas significativas en precios, pues ya éstos son significativamente más bajos que los costos de reproducción. Los incentivos gubernamentales aliviarán la situación durante el primer semestre del año, pero el segundo semestre puede ser  difícil si  no se extienden”.

 Pablo Pérez, presidente de Popular Mortgage

Los primeros seis meses del  2010, el mercado de bienes raíces, en general, fue uno lento y retante.  Sin embargo, en los últimos meses, en Popular Mortgage hemos recuperado terreno y por ello logrado al momento un aumento de 13% cuando comparamos los resultados a noviembre contra el mismo periodo el año anterior. Para 2011 esperamos que continúe esta tendencia de crecimiento,  basado en los resultados positivos registrados desde el lanzamiento del programa   Impulso a la Vivienda. 

Estamos proyectando que para el 2011 el mercado de vivienda registrará un alza de aproximadamente 36% en comparación con este año. Esto será  resultado de los beneficios disponibles para adquirir una vivienda con ninguna o muy baja aportación en combinación a tasas de interés atractivas.

Actualmente, hay un inventario de aproximadamente 16,000 unidades nuevas, de las cuales 8,400 están listas para entrega. Se espera que como resultado del alza en las ventas de viviendas, la tasa de absorción de los proyectos nuevos se  reduzca.  No hay duda que todos los factores mencionados, además de las variadas alternativas de financiamiento disponibles, han tenido y continuarán teniendo un impacto favorable en el mercado de propiedades para el año 2011.

 Ing. Miguel A. Torres-Díaz, presidente del Colegio de Ingenieros y Agrimensores de Puerto Rico

 No hay duda que estos últimos 48 meses han sido algunos de los más difíciles para la industria del diseño y la construcción, pero durante el próximo año, la industria de la construcción comenzará a ver oportunidades en algunas áreas, como lo son las mejoras y rehabilitación de estructuras existentes. Además, otra área en desarrollo son los proyectos “Design Build”,  que tanto el gobierno como la industria privada están implementando como una nueva modalidad. Hay que tomar en cuenta la nueva ley de permisos y su nueva estructura, que debe estar en total funcionamiento para el próximo año, lo que debe agilizar el proceso de permisología acortando el tiempo  para viabilizar el desarrollo de proyectos. 

Estamos apostando a que los profesionales de la construcción puertorriqueña, con nuestra capacidad técnica, bicultural y bilingüe, tenemos que mirar nuestro potencial de exportación como sector y llevar a otras jurisdicciones del Caribe y América, lo que hemos logrado en Puerto Rico durante los pasados 40 años.

 Sylvia Rivera, vicepresidenta senior, jefa de Hipotecas y Desarrollo de Nuevos Negocios de Oriental Bank and Trust

El  2010 fue un año de  retos para la industria financiera  por la   recesión económica, por los aspectos regulatorios y de los inversionistas en cuanto a requerimientos y nuevos cambios, y  por la consolidación de  los bancos.

En general, para nosotros en Oriental,  el negocio hipotecario fue uno donde pudimos sostener nuestra producción mensual ante los retos sirviendo a nuestros clientes de forma proactiva y asertiva con los productos adecuados   dentro de su necesidades. Este año fue uno de transformación y concienciación para nuestra industria, donde la orden del día se convierte en una de un asesoramiento   completo y con detenimiento, entendiendo aun más el perfil financiero de nuestros  clientes y ayudándolos en el progreso de cada uno de sus pasos para lograr no tan solo la compra de su hogar o reducción de sus deudas a través de un préstamo hipotecario, sino también de otras oportunidades que cada uno de ellos puede obtener para asegurar la estabilidad de su futuro. Vimos un cliente más orientado y exigiendo más información sobre los pasos a seguir, para tomar la decisión correcta.  Y a pesar de que hemos tenido un mercado con algunos valores declinando, cambios en los productos de financiamiento y  un sector financiero más regulado, podemos decir que hemos regresado a los principios básicos de nuestra industria.  

Asimismo, se obtuvieron varios logros con el gobierno local creando  el diseño de un plan de estímulo de vivienda  junto con el sector financiero y privado del área de construcción, que ayudó a muchos a adquirir su nuevo hogar. El gran reto en el  2011 es lograr tener un inventario de propiedades con el monto adecuado que se está moviendo en la actualidad que se encuentra en la fluctuación de $130,000 a $250,000. Los productos y alternativas financieras existen. Tenemos un mercado de intereses bajos y atractivos. Hay  clientes interesados  en comprar.   

En mi opinión,  en el 2011  surgirán nuevas oportunidades y una economía comenzando a florecer, aunque no de forma  inmediata.  Todos los sectores los hemos visto de una forma u otra contribuyendo en colocar su granito de arena para lograr el movimiento económico, y me parece que este próximo año veremos aún más pro actividad de este tipo de iniciativas conjuntas.  Nos falta mucho por ver  y mucho más por hacer. No podemos  perder de perspectiva que los requerimientos regulatorios serán aun más rigurosos y nuestra responsabilidad seguirá en continuar educando al consumidor.

 Lupe Canteli,  presidenta de LC Real Estate.

El 2010 fue un año de ajustes en todos los sentidos: ajustes de mercado, ajustes económicos, ajustes de precios, ajustes en la banca, pero esperamos que ya  todo se haya ajustado y vaya cayendo en su lugar para que en el 2011 se puedan disfrutar de los resultados de estos ajustes.

¿Qué nos espera en el 2011? Los primeros 6 meses se moverán unidades aprovechando la facilidades del mercado, los ajustes hechos en este año más la ventana que da el Gobierno para las unidades de vivienda nueva que han sido muy bien aceptadas por los compradores. El restante del año, veremos cuando llegue, pues en este momento de tantos cambios  no queremos especular con un futuro lejano.

Somos optimistas y sabemos que ya la crisis va pasando, que los mercados se van ajustando y que las familias necesitan un hogar para vivir y en estos momentos es cuando más se le facilita la adquisición del mismo, ya que en algunos proyectos las mensualidades son más bajas  y con el beneficio de que el efectivo a aportar es mínimo, muchas veces menor a un pago mensual. Esto  creará   el ambiente favorable para a que podamos disponer del inventario pendiente de vivienda nueva. Todo esto nos anima a darle una calurosa bienvenida al 2011, año de expectativas y sueños cumplidos.

Title insurance is intended to protect the insured from improper titling, including defects in foreclosure proceedings, forgery, or impersonation or cases in which no title is legally conveyed. Other defects are partial, such as a neighboring fence or garage encroaching on the insured person’s property.

The title insurance industry recently set down strict guidelines for when and if they will insure a title to a property on which there has been a foreclosure.

The buyer should be equally vigilant, insisting on a 60-year search and paying for an owner’s policy as well as the lender’s policy that the bank will demand.

Source: Washington Post, Harvey S. Jacobs (11/27/2010)